L’essentiel à retenir : Le marché immobilier d’Uzès affiche une stabilité remarquable en 2025, porté par une demande internationale soutenue. Avec un prix moyen compris entre 3 850 et 4 070 €/m² selon les sources et une hausse d’environ 45 à 55 % sur sept ans, la cité ducale reste une valeur patrimoniale solide. Les biens avec extérieur et les maisons de caractère concentrent l’essentiel de la demande.
Premier duché de France, Uzès séduit depuis des années une clientèle exigeante en quête d’authenticité. À 25 kilomètres de Nîmes et 40 kilomètres d’Avignon, cette ville d’environ 8 400 habitants conjugue patrimoine historique exceptionnel et douceur de vivre méditerranéenne. Mais acheter dans l’Uzège en 2025 exige une lecture précise du marché local.
Ce guide décortique les prix réels, les secteurs à privilégier et les spécificités d’un marché singulier, dominé par les résidences secondaires et les acheteurs internationaux. Que vous souhaitiez acheter une maison dans le Gard – et notamment à Uzès – pour y vivre ou investir, vous trouverez ici les données vérifiées et les clés pour positionner votre projet avec lucidité.
Le marché immobilier uzétien en 2025 : analyse et tendances
Un marché atypique porté par la demande internationale
Uzès fait figure d’exception dans le paysage immobilier français. Alors que de nombreuses villes enregistrent des baisses de prix, le marché uzétien résiste grâce à une clientèle spécifique : Belges, Suisses, Hollandais, Britanniques et Allemands représentent une part significative des acquéreurs, avec des capacités d’investissement élevées.
Cette demande internationale cible principalement les biens de caractère : mas provençaux, bastides, maisons de maître. Les propriétés situées entre 800 000 € et 1 700 000 € s’écoulent paradoxalement plus rapidement que celles positionnées entre 400 000 € et 600 000 €, segment où la concurrence avec les acheteurs locaux est plus vive.
En parallèle, une clientèle parisienne et lyonnaise dynamise le marché des résidences secondaires sous 350 000 €. Les primo-accédants locaux, quant à eux, se positionnent sur des budgets de 150 000 € à 250 000 €, souvent dans les villages périphériques.
Évolution des prix : une progression soutenue depuis 2018
Les données des notaires et de la base DVF confirment une tendance haussière durable. Le prix moyen au mètre carré à Uzès est passé d’environ 2 640 €/m² en 2018 à une fourchette de 3 850 à 4 070 €/m² en 2025 selon les sources, soit une progression d’environ 45 à 55 % en sept ans.
Cette hausse tend toutefois à ralentir : l’augmentation n’est plus que de 2,9 % sur les deux dernières années. Le marché entre dans une phase de stabilisation, favorable aux acheteurs qui disposent désormais de marges de négociation accrues.
En 2024, 70 transactions ont été enregistrées sur la commune d’Uzès, un volume en baisse de près de 60 % par rapport à 2022. Ce ralentissement reflète davantage un attentisme lié aux taux d’intérêt qu’un désintérêt pour le secteur.
Prix au m² à Uzès : les fourchettes réelles par type de bien
Appartements : un marché concentré dans le centre historique
Le marché des appartements représente environ 61 % des transactions à Uzès. Le prix moyen s’établit à 3 530 €/m² selon les données MeilleursAgents de novembre 2025, avec une fourchette allant de 1 850 € à 5 940 €/m² selon l’emplacement et les prestations.
Les appartements les plus recherchés se situent à proximité immédiate de la Place aux Herbes. Un deux-pièces rénové de 50 m² dans ce secteur se négocie entre 180 000 € et 250 000 €. Les biens avec terrasse ou vue sur les toits commandent une prime significative.
Maisons : des écarts importants selon le type et l’état
Le prix moyen des maisons atteint 4 570 €/m² à Uzès intra-muros, mais cette moyenne masque des réalités très différentes. Une maison de village à rénover peut descendre sous 2 000 €/m², tandis qu’un mas restauré avec piscine dépasse aisément 5 500 €/m².
Tableau des prix moyens au m² à Uzès (novembre 2025)
| Type de bien | Prix bas | Prix moyen | Prix haut |
|---|---|---|---|
| Appartement ancien | 1 850 €/m² | 3 530 €/m² | 5 940 €/m² |
| Maison (tous types) | 2 170 €/m² | 4 570 €/m² | 9 100 €/m² |
| Maison de village (à rénover) | 1 800 €/m² | 2 500 €/m² | 3 200 €/m² |
| Maison de village (rénovée) | 3 000 €/m² | 4 000 €/m² | 5 500 €/m² |
| Villa contemporaine avec piscine | 3 500 €/m² | 4 500 €/m² | 6 000 €/m² |
| Mas provençal de caractère | 4 000 €/m² | 5 500 €/m² | 7 500 €/m²+ |
Sources : MeilleursAgents, SeLoger, base DVF – Données novembre 2025. Les prix peuvent varier selon l’emplacement exact et l’état du bien.
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Uzès face à ses voisines : un positionnement premium
Le marché uzétien se distingue nettement des autres villes du Gard. À Nîmes, le prix moyen oscille autour de 2 400 €/m² selon notre guide immobilier Nîmes, soit environ 40 % de moins qu’à Uzès. À Alès, il descend à environ 1 800 €/m²— avec des écarts allant de 1 200 € à 2 800 € selon les quartiers alésiens. Pour les budgets plus serrés, le marché cévenol offre des prix dès 1 200 €/m². Pour une analyse complète de chaque secteur, consultez notre guide immobilier du Gard. Cette différence s’explique par le caractère patrimonial exceptionnel d’Uzès, son attractivité touristique et la rareté de l’offre de biens de caractère.
Où acheter à Uzès ? Secteurs et villages à privilégier
Le centre historique d’Uzès : prestige et contraintes
Le cœur historique d’Uzès, avec ses façades du XVIe siècle, ses trois tours féodales et ses ruelles pavées, concentre les biens les plus prestigieux. La Place aux Herbes, où se tient le marché du samedi, constitue l’épicentre de cette attractivité.
Les prix y atteignent des sommets : comptez 4 500 € à 6 500 €/m² pour un bien rénové avec cachet. En contrepartie, le secteur sauvegardé impose des contraintes strictes en matière de travaux, sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France.
Ce secteur s’adresse aux acquéreurs recherchant un pied-à-terre de prestige ou une résidence principale à forte valeur patrimoniale, prêts à accepter l’absence de jardin et les contraintes du secteur protégé.
Les villages prisés de l’Uzège : le meilleur des deux mondes
À moins de 15 kilomètres d’Uzès, plusieurs villages offrent un cadre de vie privilégié tout en restant accessibles. Chacun possède son identité et son positionnement tarifaire. Les fourchettes ci-dessous sont indicatives et peuvent varier significativement selon les biens.
Saint-Quentin-la-Poterie (5 km)
Capitale de la céramique, ce village d’artisans séduit par son authenticité et sa vie culturelle. Les galeries d’art et les ruelles colorées attirent une clientèle sensible à l’artisanat. Les prix se rapprochent de ceux d’Uzès, avec des maisons de village rénovées généralement négociées entre 3 000 € et 4 500 €/m². L’offre est limitée, ce qui soutient les valeurs.
Saint-Siffret (4 km)
Ce petit village résidentiel attire les familles en quête de calme et de verdure. L’environnement préservé permet de trouver de belles parcelles arborées, rares à proximité immédiate d’Uzès. Les villas avec terrain s’y négocient généralement entre 3 000 € et 4 000 €/m².
Montaren-et-Saint-Médiers (3 km)
La proximité immédiate d’Uzès, accessible à pied ou à vélo, en fait l’un des villages les plus recherchés de l’Uzège. Le cadre reste villageois, avec une ambiance paisible et des commerces de proximité. Cette forte demande soutient des prix élevés, souvent comparables à ceux d’Uzès intra-muros. Les biens s’y vendent rapidement, et les opportunités sont rares.
Arpaillargues-et-Aureillac (5 km)
Village de caractère au patrimoine historique remarquable, Arpaillargues offre davantage d’espace que ses voisins. Les grands terrains y sont plus accessibles, avec des prix généralement inférieurs de 15 à 25 % par rapport au centre d’Uzès. Une option intéressante pour les budgets intermédiaires.
Lussan (20 km)
Classé parmi les Plus Beaux Villages de France, Lussan offre des panoramas exceptionnels sur les Cévennes et le Mont Ventoux depuis son piton rocheux. Plus éloigné, il propose des tarifs plus doux, souvent 30 à 40 % inférieurs à Uzès. Un choix pertinent pour les amoureux des vieilles pierres et des grands espaces.
Castillon-du-Gard (15 km)
Perché sur son promontoire rocheux, ce village médiéval offre une vue imprenable sur la vallée du Gardon et se situe à deux pas du Pont du Gard. Cette situation exceptionnelle attire une clientèle touristique et des investisseurs avisés. Les maisons de village avec vue bénéficient d’un potentiel locatif saisonnier particulièrement attractif, porté par la fréquentation du site antique voisin.
Types de biens : mas, bastides, villas et maisons de village
Le mas provençal : l’art de vivre authentique
Le mas incarne le rêve provençal par excellence. Ces anciennes fermes en pierre, souvent entourées d’oliviers et de vignes, séduisent une clientèle internationale à la recherche d’authenticité. Rénovés avec soin, ils conservent leurs éléments de caractère : voûtes, cheminées monumentales, sols en terre cuite.
- Budget type : 500 000 € à 2 000 000 € selon la surface et le terrain
- Surface habitable : 150 à 400 m²
- Terrain : 1 à 5 hectares en moyenne
- Points de vigilance : état de la toiture, humidité, mise aux normes électriques, coût du chauffage
La bastide et la maison de maître : l’élégance bourgeoise
Plus urbaines que les mas, les bastides et maisons de maître se distinguent par leurs façades symétriques, leurs volumes généreux et leurs jardins paysagers. Elles se trouvent souvent en périphérie des villages ou dans des hameaux.
- Budget type : 400 000 € à 1 500 000 €
- Surface habitable : 180 à 350 m²
- Avantages : piscine fréquente, garage, dépendances aménageables
La maison de village : le charme de la pierre
Les maisons de village en pierre constituent l’entrée de gamme du marché de caractère. Mitoyennes ou semi-mitoyennes, elles offrent le cachet des vieilles pierres, des poutres apparentes et parfois de petites cours ou terrasses.
- Budget type : 150 000 € à 450 000 €
- Surface habitable : 60 à 150 m²
- Limites : absence de jardin, stationnement parfois difficile, travaux fréquents
La villa contemporaine : confort et modernité
Pour les acquéreurs privilégiant le confort aux vieilles pierres, les villas contemporaines offrent des prestations modernes : isolation performante, piscine, garage double, terrain paysagé. Elles se situent principalement dans les lotissements résidentiels autour d’Uzès. Budget : 350 000 € à 800 000 € pour 120 à 200 m² habitables. Dans l’Uzège, les terrains constructibles avec vue se négocient à des prix premium. Les contraintes du PLU (tuiles canal, enduits ton pierre, génoises) limitent l’offre et valorisent les parcelles conformes. Avant d’acheter, faites estimer le terrain en intégrant ces spécificités locales.
Acheter dans le secteur sauvegardé d’Uzès : ce qu’il faut savoir
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Le centre historique d’Uzès est protégé par un PSMV, dispositif réglementaire qui vise à préserver le patrimoine architectural. Toute modification extérieure d’un bâtiment situé dans ce périmètre requiert une autorisation préalable de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Concrètement, cela concerne : le ravalement de façade, le changement de menuiseries, la modification de toiture, l’installation de climatisation visible, la création d’ouvertures. Les matériaux doivent respecter les prescriptions locales : enduits à la chaux, tuiles canal, volets en bois peint.
Contraintes et avantages pour l’acquéreur
Les contraintes à anticiper :
- Délais administratifs allongés (plusieurs mois pour une autorisation de travaux)
- Surcoût lié aux matériaux traditionnels imposés
- Obligation de recourir à des artisans qualifiés
- Refus possible de certains aménagements (piscine visible, extension moderne)
Les avantages à long terme :
- Protection durable de la valeur patrimoniale du bien
- Garantie d’un environnement préservé (pas de construction disgracieuse à proximité)
- Éligibilité à certaines aides pour la restauration du patrimoine
- Attractivité renforcée auprès des acquéreurs sensibles au patrimoine
Investissement locatif à Uzès : potentiel et réalités
Un marché locatif tendu
Uzès attire près d’un million de visiteurs par an sur l’ensemble de la destination Pays d’Uzès-Pont du Gard. Ce flux touristique soutient une demande locative saisonnière solide, notamment de mai à septembre.
La location à l’année présente également un intérêt : le marché locatif est tendu, avec une demande supérieure à l’offre. Les loyers moyens s’établissent autour de 11 à 13 €/m² selon le type de bien et l’emplacement.
Rentabilité : des variables à maîtriser
La rentabilité locative dépend fortement du type de bien, de son emplacement et du mode de gestion choisi. Les professionnels du secteur évoquent des rentabilités brutes variables, généralement comprises entre 3 % et 5 % pour une location classique. Les biens avec piscine en location saisonnière peuvent afficher des rendements supérieurs, mais exigent une gestion active.
Points de vigilance pour l’investisseur
- Saisonnalité marquée : l’activité touristique se concentre sur 5 à 6 mois (mai-septembre). Hors saison, les locations courtes se font rares.
- Gestion à distance : si vous n’êtes pas sur place, prévoyez le recours à une conciergerie ou une agence de gestion locative.
- Réglementation : les locations touristiques sont soumises à déclaration en mairie. Certaines communes imposent des restrictions.
- Fiscalité : les revenus locatifs sont imposables. Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut offrir des avantages sous conditions.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier d’Uzès en 2025 reste une valeur sûre pour qui recherche un placement patrimonial solide. Les prix élevés se justifient par un cadre de vie exceptionnel, un patrimoine préservé et une clientèle d’acquéreurs aux capacités financières élevées.
L’investissement locatif est viable à condition d’accepter une gestion active et une saisonnalité marquée. Pour un investissement purement rentabiliste, d’autres secteurs du Gard peuvent présenter un meilleur rapport rendement/risque.
À retenir : Prix moyen 3 850 à 4 070 €/m² selon les sources • Hausse d’environ 45 à 55 % sur 7 ans (2018-2025) • Marché stable en 2025 • Villages alternatifs 15 à 40 % moins chers • Rentabilité locative variable selon le bien
Questions fréquentes sur l’immobilier à Uzès
Le budget dépend fortement du type de bien visé. Pour une maison de village à rénover, comptez à partir de 150 000 €. Une maison de village rénovée se négocie entre 250 000 € et 450 000 €. Pour une villa avec piscine, prévoyez 400 000 € à 700 000 €. Les mas de caractère démarrent à 500 000 € et peuvent dépasser 2 000 000 € pour les biens d’exception.
Chaque village de l’Uzège possède son caractère propre. Saint-Quentin-la-Poterie séduira les amateurs d’artisanat et de vie culturelle. Saint-Siffret conviendra aux familles en quête de calme résidentiel. Montaren offre la proximité immédiate d’Uzès sans les contraintes du centre. Arpaillargues permet d’accéder à de grands terrains à des prix plus accessibles. Lussan ravira les amoureux des panoramas et des vieilles pierres. Castillon-du-Gard intéressera les investisseurs attirés par le potentiel touristique du Pont du Gard. Le choix dépend de vos priorités : proximité des commerces, surface de terrain, budget disponible.
Les deux marchés répondent à des logiques différentes. Nîmes offre une meilleure rentabilité locative (prix au m² nettement inférieurs, autour de 2 400 €/m²) et une demande locative plus diversifiée. Uzès garantit une meilleure préservation du capital et une valorisation patrimoniale supérieure, mais avec une rentabilité plus modeste. Pour un investissement locatif pur, Nîmes peut s’avérer plus pertinent. Pour un placement patrimonial, Uzès reste une référence.
La rentabilité en location saisonnière varie fortement selon le bien, son emplacement et la qualité de la gestion. Les professionnels locaux indiquent que les biens bien situés avec piscine peuvent dégager des revenus intéressants sur la haute saison (mai-septembre), mais les charges (entretien, ménage, conciergerie, assurance, taxes) réduisent significativement le rendement net. Une analyse précise au cas par cas est indispensable avant tout investissement.
Les données actuelles ne montrent pas de signal de baisse significative. La demande internationale soutient les prix, et la rareté des biens de caractère limite les corrections. Le marché connaît un ralentissement des transactions, mais les prix restent stables. Une négociation de 5 à 10 % est toutefois devenue courante depuis 2023.
L’achat en lui-même ne diffère pas d’une transaction classique. En revanche, tout projet de travaux devra être soumis à l’Architecte des Bâtiments de France. Avant d’acheter, vérifiez la faisabilité de vos projets d’aménagement et anticipez les délais administratifs. Un diagnostic approfondi du bâti est recommandé pour évaluer les travaux nécessaires.
Au-delà des diagnostics obligatoires, faites réaliser une inspection par un professionnel du bâtiment. Points critiques à vérifier : état de la toiture et de la charpente, présence d’humidité (remontées capillaires fréquentes dans les maisons anciennes), conformité électrique, état des réseaux d’eau et d’assainissement, présence éventuelle de termites ou mérules. Demandez les factures de travaux récents et les autorisations obtenues.
Dernière mise à jour : novembre 2025. Les prix et données de marché sont susceptibles d’évoluer. Sources : MeilleursAgents, SeLoger, DVF, données Orpi.
