Depuis la réforme fiscale 2025, l’avantage s’est considérablement réduit. L’abattement passe de 71% (classé) à 50% (non classé), soit seulement 21 points d’écart.
Ce n’est plus systématiquement avantageux car :
- Les frais supplémentaires annulent souvent le gain : assurance pro (300-500€), expert-comptable (400-800€), adhésions obligatoires (150-300€), entretien renforcé (500€+)
- Le régime réel peut être plus rentable, surtout en début de crédit immobilier, car il permet de déduire :
- Les intérêts d’emprunt (souvent 60-80% de vos mensualités les premières années)
- Les travaux et rénovations
- Les charges de copropriété
- L’amortissement du bien et du mobilier
- Risque de basculement au régime réel imposé : si vous dépassez 188 700€ de recettes, vous perdez le micro-BIC et ses avantages.
Recommandation : Faites une simulation comparative avec un expert-comptable spécialisé LMNP avant de vous engager. L’abattement de 71% n’est intéressant que si vos recettes dépassent 30 000€/an ET que vos charges réelles sont faibles.