Mis à jour le 19 août 2026
Ce qu’il faut retenir :
les charges récupérables sont strictement limitées par le décret 87-713 aux services rendus, à l’entretien courant et aux taxes liées à l’usage. Vous devez exiger une régularisation annuelle basée sur les frais réels pour ajuster vos provisions. Notez que le bailleur dispose d’un délai de prescription de trois ans pour réclamer tout arriéré de charges.
Le décret 87-713 encadre strictement la liste des dépenses qu’un propriétaire peut légalement refacturer à son occupant, allant de l’entretien de l’ascenseur à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. J’ai souvent constaté sur le terrain, entre Nîmes et Alès, que ces montants représentent un poste de dépense majeur qui nécessite une vigilance particulière lors de la régularisation annuelle.
Il est fréquent que des erreurs de facturation ou des oublis de justificatifs créent des tensions inutiles entre les deux parties. Cet article détaille précisément chaque catégorie de charges locataire et vous explique comment vérifier vos décomptes pour garantir une gestion transparente de votre budget logement.
Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?
Les charges récupérables sont les dépenses que le propriétaire peut légalement réclamer à son locataire, selon le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles couvrent l’eau froide et chaude, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, les équipements partagés et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Eau froide et eau chaude : consommation personnelle et entretien des installations.
- Chauffage collectif : quote-part de l’immeuble et production d’eau chaude sanitaire.
- Entretien des parties communes : nettoyage, éclairage, jardinage.
- Ascenseurs et équipements partagés : interphones, boîtes aux lettres.
- Personnel d’entretien : gardien ou employé d’immeuble, selon les tâches.
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
- Taxe de balayage et redevance d’assainissement.
Cette mécanique de remboursement obligatoire repose sur l’article 23 de la loi de 1989, encadrant précisément ce que vous devez payer en plus du loyer.
Définition et cadre légal des charges en location nue
Je définis ces frais comme des avances du propriétaire pour l’usage du logement. L’article 23 de la loi de 1989 encadre strictement cette pratique légale.
La provision mensuelle est ajustée lors d’une régularisation annuelle. Ce point de friction classique repose sur la vérification rigoureuse des factures réelles de l’immeuble.
Notez que nous traitons ici uniquement de la location nue résidentielle. Les règles du meublé ou du commercial sont exclues pour éviter toute confusion juridique inutile.
La liste exhaustive figure dans le décret n°87-713, accessible en intégralité sur Légifrance.
Tout ce qui est hors liste reste à la charge exclusive du bailleur.
Liste des charges locatives récupérables en 2026 selon le décret 87-713
Après avoir posé le cadre légal, je souhaite détailler maintenant le contenu précis de ce fameux décret limitatif pour vous éviter les mauvaises surprises.
Le caractère exhaustif du décret de 1987
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe une liste exhaustive des charges récupérables. Aucune invention contractuelle n’est possible ici. Seules les dépenses listées sont facturables.
Si votre bail prévoit une charge absente de ce texte, sachez que cette clause est réputée nulle. C’est une protection forte pour vous. Le propriétaire ne peut rien ajouter de son propre chef.
Trois grandes familles de charges structurent ce document officiel. Nous allons les passer en revue. Cela concerne les services, l’entretien et les taxes.
Services liés à l’eau et au chauffage
L’eau froide et l’eau chaude constituent le premier poste. Cela inclut votre consommation personnelle. Mais cela couvre aussi l’entretien des parties communes de l’immeuble.
Le chauffage collectif fait souvent l’objet de discussions. La quote-part est calculée selon des règles précises. Dans nos mandats gardois, je constate que ce poste pèse lourdement.
Si le bailleur gère l’entretien de votre chaudière individuelle, il peut vous le facturer. C’est une dépense courante souvent oubliée par les locataires lors du calcul du budget.
L’eau représente souvent le premier poste de dépense en habitat collectif, d’où l’importance d’un suivi rigoureux des compteurs.
Ces frais de fluides sont essentiels au confort. Passons maintenant à l’entretien des espaces communs.
Entretien courant des parties communes et équipements
Le nettoyage, l’éclairage et le jardinage entrent dans cette catégorie. Ce sont des services rendus directement pour votre confort quotidien. Vous payez pour la propreté du hall.
Il existe une distinction cruciale entre entretien et remplacement. L’ascenseur est l’exemple type. La maintenance est récupérable, mais pas le changement complet de la cabine.
Les petits équipements comme les interphones ou les boîtes aux lettres sont concernés. Seul l’entretien courant entre dans le périmètre des charges locatives. Les grosses réparations restent exclues.
J’ai pu observer que les litiges naissent souvent d’une confusion entre réparation et maintenance. Il faut rester vigilant sur le détail des factures produites.
Les salaires du personnel d’entretien sont aussi impactés. La récupération dépend des tâches effectuées, comme la sortie des poubelles ou le nettoyage des sols.
Taxes et redevances récupérables, TEOM
La TEOM due par le locataire est récupérable intégralement par le bailleur : aucune clause spéciale dans le bail n’est nécessaire. Pour le détail complet sur qui paie la TEOM et comment se la faire rembourser, consultez notre guide dédié. Elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, qui vous la refacture de plein droit.
La taxe de balayage ou la redevance d’assainissement s’ajoutent parfois. Ces montants varient fortement selon les communes du Gard. Nîmes et Alès n’ont pas les mêmes tarifs. Pour calculer la taxe d’ordures ménagères due par votre locataire, appliquez le taux communal à la valeur locative cadastrale.
Il existe une différence nette avec la taxe foncière globale. Le propriétaire ne peut jamais vous réclamer la part propriété bâtie. C’est son obligation fiscale personnelle exclusive.
Sachez que les frais de gestion fiscale ne sont pas récupérables, comme le rappelle service-public.fr. Le bailleur doit les déduire du montant des charges réclamées.
Vous pouvez consulter le texte officiel sur Légifrance pour une vérification directe.
Tableau, charges locataire vs charges propriétaire
Pour y voir plus clair, j’ai synthétisé les obligations de chacun dans un outil de comparaison simple et efficace.
Synthèse des charges
Ce tableau vous permet de visualiser immédiatement qui paie quoi pour les postes de dépenses les plus fréquents. J’ai souvent remarqué que la confusion entre entretien courant et grosses réparations génère des tensions inutiles.
| Poste de dépense | Locataire (Récupérable) | Propriétaire (Non récupérable) |
|---|---|---|
| Eau / Chauffage collectif | ✅ | ❌ |
| Entretien parties communes | ✅ | ❌ |
| TEOM (Ordures ménagères) | ✅ | ❌ |
| Taxe foncière (hors TEOM) | ❌ | ✅ |
| Grosses réparations (Art. 606) | ❌ | ✅ |
| Honoraires de syndic | ❌ | ✅ |
| Assurance immeuble (PNO) | ❌ | ✅ |
| Remplacement chaudière | ❌ | ✅ |
Sachez que ce tableau s’applique strictement à la location nue à usage d’habitation principale. Les règles diffèrent pour les baux commerciaux ou professionnels, que nous n’abordons pas ici.
Charges non récupérables sur le locataire
Si la liste de ce qu’on peut facturer est connue, il est tout aussi vital d’identifier ce qui doit impérativement rester à la charge du bailleur.
Liste des charges non récupérables
J’ai souvent remarqué que la confusion règne sur certains postes. Les honoraires de syndic et l’assurance de l’immeuble incombent exclusivement au propriétaire. Ces frais touchent à la possession du bien, pas à son usage quotidien.
Le cadre légal est pourtant clair grâce à l’article 606 du Code civil. Les travaux touchant à la structure, comme le gros œuvre ou la toiture, restent à votre charge. Vous ne pouvez jamais les répercuter sur votre occupant.
Je me souviens d’un dossier à Alès en 2022. Un bailleur réclamait par erreur 80 euros liés à la taxe foncière globale. Un simple dialogue a permis de rectifier le tir et d’effectuer un remboursement rapide.
La transparence reste votre meilleure alliée pour éviter tout conflit. En jouant cartes sur table, un propriétaire honnête gagne la confiance de son locataire. C’est le socle d’une relation locative sereine et durable.
En cas de doute, la preuve du caractère récupérable incombe toujours au bailleur devant les tribunaux.
Prenez donc le temps de vérifier chaque ligne du décompte de copropriété. Une analyse minutieuse avant de facturer vous évitera bien des désagréments juridiques ou relationnels par la suite.
Régularisation annuelle des charges locatives
Le paiement mensuel n’est qu’une étape ; la vérité des chiffres éclate lors de la régularisation annuelle, un moment souvent redouté.
Mécanisme de la régularisation
J’ai souvent constaté que le principe du bilan annuel échappe à certains locataires. On compare simplement les provisions versées chaque mois avec les factures réelles acquittées par votre propriétaire durant l’année.
Si vos provisions s’avèrent trop basses, vous devrez payer le complément au bailleur. Dans le cas inverse, le propriétaire a l’obligation de vous rembourser le trop-perçu immédiatement après le calcul définitif.
Ce processus doit impérativement avoir lieu au moins une fois par an. C’est une obligation légale stricte qui permet de maintenir une clarté financière totale entre les deux parties.
Délai légal et obligation du bailleur
Votre bailleur doit vous envoyer le décompte détaillé un mois avant la date prévue pour la régularisation. Ce document doit ventiler chaque poste de dépense par catégorie de manière parfaitement lisible.
Concernant l’accès aux justificatifs, vous disposez d’un droit de consultation. Vous pouvez examiner les factures originales ou les contrats d’entretien pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte annuel.
Il faut garder en tête la prescription de 3 ans. Passé ce délai, aucune réclamation de charges n’est légalement possible, comme le prévoit l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Je rappelle souvent que le paiement sans réserve de vos provisions ne bloque jamais une contestation future. Le droit à l’erreur est reconnu pour le locataire comme pour le propriétaire.
Comment contester une régularisation abusive
La première étape consiste toujours à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez demander formellement les justificatifs manquants si ceux-ci ne vous ont pas été transmis spontanément.
Si le dialogue stagne, tournez-vous vers l’ADIL du Gard. Ce service gratuit propose des conseils juridiques neutres qui s’avèrent très efficaces pour débloquer les situations conflictuelles localement.
La Commission Départementale de Conciliation constitue une étape recommandée avant d’envisager le tribunal. Elle offre une plateforme pour trouver un accord amiable rapide, évitant ainsi des procédures longues et coûteuses.
- Courrier RAR
- Saisine ADIL
- Commission de conciliation
- Tribunal de proximité
J’ai pu observer qu’un simple rappel à la loi suffit généralement. La plupart des erreurs de bonne foi se corrigent dès que les textes officiels sont mis en avant.
Charges locataire : maison individuelle ou appartement en copropriété
On l’oublie souvent, mais louer une villa à Nîmes ou un studio à Alès n’implique pas la même gestion des charges.
Spécificités du parc immobilier gardois
En maison individuelle, les charges locataire se limitent le plus souvent à la TEOM et à quelques postes techniques, comme l’entretien d’une fosse septique ou d’une pompe à chaleur. L’eau et l’électricité sont payées directement aux fournisseurs, sans passer par le bailleur.
Les charges récupérables se limitent alors souvent à la TEOM. Parfois s’ajoute l’entretien d’une fosse septique ou d’une pompe à chaleur si prévu. J’ai pu observer que ces points sont parfois oubliés au départ.
En appartement, la complexité augmente. Il faut intégrer les frais de syndic récupérables, l’ascenseur et le nettoyage des couloirs communs. La liste devient vite beaucoup plus longue et technique.
Le chauffage collectif est rare dans les constructions récentes du département, simplifiant les décomptes. Lors de mes visites à Bagnols-sur-Cèze, j’ai noté que l’individuel prime désormais pour plus de clarté.
Je conseille aux locataires de maisons de bien vérifier l’entretien du jardin. C’est une obligation qui peut générer des frais si elle est négligée. Un extérieur mal entretenu coûte cher au départ.
Voici quelques questions fréquentes pour lever les derniers doutes sur vos obligations respectives.
Foire aux questions
Voici une synthèse des interrogations les plus courantes que je reçois dans mes bureaux du Gard.
Maîtriser le décret 87-713 vous assure une gestion sereine, entre entretien courant récupérable et gros travaux à la charge exclusive du propriétaire. Veillez à exiger votre régularisation annuelle pour ajuster vos provisions aux frais réels. Sécurisez dès maintenant votre budget grâce à une vérification rigoureuse de vos charges locataire.
